Jei pastaraisiais metais bandėte įsigyti naują butą, jūsų piniginė tai pajuto. Nuo 2019-ųjų naujų butų kainos Lietuvoje išaugo 107 procentais, ir tai nėra vien statybinių medžiagų ar darbų brangimo nuopelnas. Statybų sąnaudos per tą patį laikotarpį ūgtelėjo 41 procentu — daugiau nei pustrečio karto lėčiau.
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ekonomistas Daumantas Skinkys pateikė skaičiavimus, kurie šią disproporciją parodo kaip ant delno. Ir nors pirmas instinktas kaltinti NT plėtotojus — jų pelno maržos tikrai išaugo — ilgalaikė būsto rinkos dinamika pasakoja sudėtingesnę istoriją.
Ką iš tikrųjų parodė Lietuvos banko skaičiai
Valstybės duomenų agentūros duomenimis, naujų butų kainų šuolis nuo 2019 metų — 107 procentai — yra įspūdingas bet kokiu matu. Tuo tarpu statybų sąnaudos per tą patį šešerių metų laikotarpį pakilo vos 41 procentu. Šis atotrūkis nėra atsitiktinis ir verčia klausti: kas nutinka su tuo skirtumu tarp sąnaudų ir galutinės kainos?
„Didėjantis atotrūkis tarp statybos sąnaudų ir naujo būsto kainų augino NT plėtotojų pelningumą", — LRT.lt komentavo D. Skinkys. Jo pateiktais duomenimis, 2020–2024 metais NT operacijų įmonių grynoji pelno marža vidutiniškai siekė 32 procentus — tai maždaug keturis kartus daugiau nei visų ekonominių veiklų vidurkis.
Palyginimui: statybos įmonių, kurios faktiškai stato namus, marža siekė vos 6 procentus. Taigi plėtotojai, kurie užsako statybas ir parduoda butus, per penkerius metus vidutiniškai uždirbo penkis kartus daugiau nei tie, kurie tuos butus stato.
Darbo užmokestis — geriausias kainų pranašas
Vis dėlto istoriniai duomenys rodo, kad būsto kainų raidą geriau paaiškina ne statybų sąnaudos, o gyventojų pajamų pokyčiai. D. Skinkys tai iliustravo dešimtmečio pavyzdžiu.
Nuo 2015 metų naujos statybos butų kainos išaugo 154 procentais, senos statybos — 160 procentų. Gyventojų atlyginimas į rankas per tą patį laikotarpį pakilo 174 procentais. Kitaip tariant, būsto kainos ir žmonių pajamos per dešimtmetį judėjo beveik koja kojon.
„Būsto pardavimo kainų trumpalaikiai svyravimai yra didesni nei darbo užmokesčio, tačiau ilguoju laikotarpiu jų tendencijos konverguoja", — pabrėžė Lietuvos banko ekonomistas. Tai reiškia, kad rinką iš esmės valdo ne plėtotojų apetitas, o elementari matematika: kiek žmonės gali sau leisti mokėti, tiek ir moka.
2026 metų pradžia: pirmas pavojaus signalas
Tačiau 2026 metų pradžios duomenys kelia nerimą. Pirmą kartą per keletą metų būsto kainos pradėjo augti sparčiau nei darbo užmokestis — atitinkamai 12–15 ir 8 procentais metiniais tempais. Šis atotrūkis, nors ir nedidelis, yra reikšmingas.
D. Skinkys pripažįsta, kad būsto įperkamumas šiuo metu prastėja, tačiau kol kas situacija nėra kritinė. „Kita vertus, jis tebėra istorinės tendencijos ribose, o tai palaiko būsto paklausos lygį ir leidžia NT plėtotojams sparčiai parduoti naujus projektus", — pridūrė jis.
Visgi jei atotrūkis tarp kainų ir atlyginimų augimo išliks, tai gali tapti struktūrine problema. Ypač jaunoms šeimoms, kurios tik dabar bando įeiti į būsto rinką ir neturi sukaupto kapitalo ar jau turimo brangstančio turto kaip pagalvės.
Investuotojų ranka valdo beveik pusę Vilniaus rinkos
Dar vienas veiksnys, kuris palaiko aukštas kainas net ir prastėjant įperkamumui — investicinė paklausa. D. Skinkio pastebėjimu, Vilniuje maždaug 40 procentų įsigyjamų būstų yra perkami ne gyventi, o kaip investicija.
Tai reiškia, kad beveik kas antras butas sostinėje perkamas su aiškiu tikslu jį išnuomoti ar perparduoti brangiau, kai rinka pakils. Tokia proporcija iškreipia natūralią pasiūlos ir paklausos dinamiką — investuotojai gali mokėti daugiau, nes tikisi atgauti per nuomą ar vertės augimą ateityje.
Lietuvos banko ekonomistas atkreipia dėmesį ir į mokestinę aplinką, kuri skatina investicinius pirkimus. „Būsto, kaip investicijos, patrauklumą Lietuvoje didina vieni mažiausių Europos Sąjungoje NT mokesčiai, taip pat palankus nuomos pajamų ir kapitalo prieaugio apmokestinimas", — aiškina jis.
Kurorto būsto paradoksas
Nors Lietuvos banko analizė koncentruojasi į didmiesčius, panašios tendencijos matomos ir kurortiniuose miestuose — Druskininkuose, Palangoje, Birštone. Čia investicinė paklausa dažnai dar ryškesnė: butai perkami ne nuolatinei gyvenamajai vietai, o trumpalaikei nuomai turistams ar savaitgalio poilsiui.
Druskininkų atveju tai sukuria dvigubą spaudimą. Viena vertus, kurorto statusas ir augantis lankytojų skaičius kelia NT vertę. Kita vertus, vietos gyventojai, kurių pajamos paprastai mažesnės nei sostinės ar Kauno gyventojų, susiduria su ta pačia kainų augimo kreive.
Tai, kad per šešerius metus butai šalyje pabrango daugiau nei dvigubai, Druskininkuose reiškia ne tik brangesnį būstą, bet ir tai, kad jaunos šeimos vis dažniau renkasi gyventi aplinkiniuose miesteliuose, o ne pačiame kurorto centre.
Ką galima keisti
Lietuvos bankas tiesiogiai politikos receptų nesiūlo — jo vaidmuo yra analitinis. Tačiau iš pateiktų duomenų išplaukia kelios galimos kryptys. Pirmoji — NT mokesčių peržiūra, kurie Lietuvoje išlieka vieni mažiausių visoje Europos Sąjungoje. Didesnis nekilnojamojo turto mokesčio tarifas investiciniams būstams galėtų bent iš dalies sumažinti spekuliacinę paklausą.
Antroji kryptis — savivaldybių vaidmuo. Kai kurios Europos šalys taiko diferencijuotus mokesčius antrą ar trečią būstą turintiems savininkams. Druskininkų ar Palangos atveju toks instrumentas galėtų padėti atlaisvinti dalį būsto fondo nuolatiniams gyventojams.
Trečioji — socialinio būsto plėtra regionuose, kuriuose atotrūkis tarp vietos pajamų ir būsto kainų auga sparčiausiai. Jei privati rinka negali pasiūlyti įperkamo būsto, savivaldybės gali imtis aktyvesnio vaidmens.
Praktiškai visa tai reiškia, kad šiandieninis būsto pirkėjas konkuruoja ne tik su kitais gyventojais, bet ir su instituciniais investuotojais, kuriems palanki mokesčių sistema suteikia papildomą pranašumą. O klausimas, kam iš tikrųjų priklausys Lietuvos miestai po dešimtmečio, lieka atviras.
Dažnai užduodami klausimai
- Kodėl butai brangsta greičiau, nei auga statybų sąnaudos?
- Lietuvos banko duomenimis, pagrindinė priežastis nėra statybų brangimas. Ilguoju laikotarpiu būsto kainos seka gyventojų pajamų augimą. Nuo 2015 metų atlyginimai į rankas išaugo 174 proc., o butų kainos — 154 proc. Trumpuoju laikotarpiu kainas papildomai kelia didelė investicinė paklausa bei plėtotojų pelno maržos.
- Ar plėtotojai per daug uždirba?
- 2020–2024 metais NT plėtotojų pelno marža vidutiniškai siekė 32 proc. — tai keturis kartus daugiau nei visų ekonominių veiklų vidurkis ir penkis kartus daugiau nei pačių statybos įmonių marža. Tačiau ilgalaikiai duomenys rodo, kad plėtotojų maržos nelemia viso kainų šuolio — pagrindinis veiksnys išlieka gyventojų pajamos.
- Kiek butų perkama investicijai?
- Lietuvos banko vertinimu, Vilniuje apie 40 proc. įsigyjamų būstų yra investiciniai. Tai reiškia, kad beveik kas antras butas sostinėje perkamas ne gyvenimui, o nuomai ar perpardavimui.